住建部進(jìn)行新一輪約談之后，金華成為首個(gè)出臺(tái)樓市調(diào)控政策的城市。

今年上半年，金華新房價(jià)格連漲6個(gè)月。國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，1-6月金華新房價(jià)格環(huán)比漲幅在0.4%-1.2%之間。由于新房價(jià)格和宅地價(jià)格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)，7月29日住建部約談金華等5城市，并將這5個(gè)城市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單。

7月30日，中央政治局會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月2日深夜，金華火速推出并實(shí)施十條樓市新政，從實(shí)行公證搖號(hào)銷售、新購房限售3年、加強(qiáng)二手房價(jià)格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管等十方面加強(qiáng)樓市調(diào)控。

其中在購房階段實(shí)行公證搖號(hào)銷售制度，并優(yōu)先滿足“無房家庭”“引進(jìn)人才”首套房購房需求。從購房端擠水分，為新房交易市場降虛火。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生指出，金華房地產(chǎn)新政涉及范圍較全面，預(yù)計(jì)短期內(nèi)金華市場將有所降溫，購房者購房將逐步回歸理性。

與金華實(shí)行新房公證搖號(hào)銷售相比，武漢購房端政策調(diào)控更嚴(yán)更細(xì)。

7月28日，武漢住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)購房資格管理工作的通知(征求意見稿)》(后簡稱《通知》)，明確意向購房人在武漢限購區(qū)域內(nèi)購房前，需先申請購房資格，并憑有效認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行新房項(xiàng)目報(bào)名，單次僅可進(jìn)行1個(gè)項(xiàng)目的購房登記。在武漢之前，西安、杭州、成都、寧波、上海等地均推出類似政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，部分開發(fā)商會(huì)鼓動(dòng)購房者進(jìn)行購房登記，給市場帶來新房供不應(yīng)求，購房者集中搶房的假象，武漢此舉主要是為了減少“沒有購房資格的人亂排隊(duì)”的現(xiàn)象。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，城市規(guī)定具有購房資格的家庭單次只能報(bào)名1個(gè)項(xiàng)目，也是為了防止新房、二手房價(jià)格倒掛城市出現(xiàn)更多“萬人搖”現(xiàn)象，穩(wěn)定購房者心態(tài)。

郭毅認(rèn)為，類似政策只能在一定程度上穩(wěn)定市場預(yù)期，并不能有效緩解新房限價(jià)帶來的房價(jià)倒掛，以及由此衍生出購房家庭的集中購房熱情。

武漢“房票”制政策演變

武漢住房保障和房屋管理局發(fā)布的《通知》指出，在武漢限購區(qū)域購房的意向購房人，在購買新房和二手房之前，均需要通過“武漢住保房管”微信公眾號(hào)或“武漢市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站”等官方平臺(tái)申請購房資格。

意向購房者憑有效認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行購房意向登記和合同網(wǎng)簽備案，因而被市場稱為“房票”制。購房登記具有“排他性”，完成單個(gè)項(xiàng)目的購房登記后，購房資格認(rèn)定結(jié)果即鎖定，鎖定期間不得再次進(jìn)行購房登記，項(xiàng)目開盤銷售后購房資格認(rèn)定結(jié)果自動(dòng)解除鎖定。

中指研究院武漢高級(jí)分析師彭紅偉表示，武漢規(guī)范購房登記行為，合理引導(dǎo)購房需求，能為樓市“擠水分、降虛火”，釋放真實(shí)有效的購房需求。

武漢“房票”制經(jīng)歷多輪政策演變。據(jù)楚天都市報(bào)報(bào)道，2020年1月1日起，武漢即將商品住房資格核查前置。意向購房者先通過武漢市房管局官網(wǎng)申請購房資格并查詢結(jié)果，獲取“房票”，再進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。意在避免繳納項(xiàng)目定金后發(fā)現(xiàn)無購房資格，導(dǎo)致合同糾紛的情況。

今年4月，武漢發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品房銷售全過程監(jiān)管的通知》，明確開發(fā)商不得接受不具備購房資格的意向購房人參與登記、選房；不得誤導(dǎo)、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)制或協(xié)助意向購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或規(guī)避限購政策，進(jìn)一步加強(qiáng)購房資格監(jiān)管。

其后，武漢在東湖高新區(qū)試點(diǎn)商品住房集中銷售新模式，商品住房項(xiàng)目集中公告、集中登記、集中銷售。開發(fā)商不得受理無購房資格的意向購房人，且同一購房資格不得在不同項(xiàng)目辦理意向登記。

武漢房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人就此表示，憑購房資格核查結(jié)果“掃碼”參與選房購房、一張“房票”只能在一個(gè)項(xiàng)目登記、熱點(diǎn)區(qū)域或項(xiàng)目公開搖號(hào)銷售等經(jīng)試點(diǎn)檢驗(yàn)的有效措施，將會(huì)逐步推廣鋪開。

日前武漢住房保障和房屋管理局發(fā)布新版“房票”制征求意見稿，將“房票”從區(qū)域試點(diǎn)推廣至全市限購區(qū)域，延續(xù)之前購房資格審核、登記等流程，規(guī)定購房人不能同時(shí)在多個(gè)樓盤登記購房，還加入了對(duì)違法違規(guī)行為的嚴(yán)查措施。

一位不愿具名的武漢資深房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，武漢在全市限購區(qū)域推廣“房票”制，也與武漢今年樓市熱度上升有關(guān)。

記者對(duì)比武漢房管局提供的今年1-6月和2019年1-6月商品房成交情況(2020年同期受新冠肺炎疫情影響可比性弱)發(fā)現(xiàn)，今年1-6月，武漢新房銷售12.41萬套，較2019年同期的9.8萬套增加2.6萬套。

“實(shí)行‘房票’制，意味著政府在購房者購房前就能掌握其個(gè)人信息以及是否具有購房資格了，可以減少諸如偽造購房資格等亂象，避免房地產(chǎn)出現(xiàn)虛假繁榮。”該房地產(chǎn)從業(yè)人士說。

彭紅偉表示，房票政策的出臺(tái)，疊加預(yù)售管理、集中開盤等手段，可以規(guī)范銷售秩序，避免企業(yè)利用信息不對(duì)稱，進(jìn)行“饑餓”營銷，人為制造緊張氛圍，哄抬房價(jià)，誤導(dǎo)買房人，影響樓市預(yù)期和穩(wěn)定發(fā)展。

多地買房限報(bào)名一個(gè)項(xiàng)目

在武漢發(fā)布“房票”《通知》之前，西安、成都、杭州、寧波、上海等地均規(guī)定要對(duì)意向購房者進(jìn)行購房資格審查或明確意向購房者單次僅能報(bào)名登記一個(gè)新房項(xiàng)目。

2018年6月23日，西安發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，要求規(guī)范商品房開盤銷售行為，規(guī)定意向購房人通過房管部門建立的商品住房意向登記平臺(tái)，按剛需家庭、普通家庭分類進(jìn)行實(shí)名意向登記，系統(tǒng)同步向意向購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反饋意向登記信息。

意向購房人須以家庭為單位進(jìn)行意向登記，每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記，在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記。

西安一名房地產(chǎn)觀察人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與武漢提前進(jìn)行意向購房者購房資格申請和審核不同，西安采取的是先進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)名，報(bào)名截止后再進(jìn)行購房資格審核，審核通過之后才能參與搖號(hào)和房屋認(rèn)購。“但一個(gè)身份證號(hào)對(duì)應(yīng)一個(gè)登記系統(tǒng)的賬號(hào)，如果該賬號(hào)登記了一個(gè)樓盤，就不能登記別的樓盤了。”

在該觀察人士看來，武漢“房票”制在篩除虛假購房者方面要優(yōu)于西安。“在西安，不管有沒有購房資格，大家想登記就能在線上登記，這樣看起來登記的人很多，市場火熱”，而武漢在購房前就對(duì)意向購房者進(jìn)行實(shí)名篩選，將沒有購房資格的人剔除。

與武漢類似，成都也將購房資格審查程序前置。2020年11月25日，成都發(fā)布《關(guān)于完善商品住房公證搖號(hào)排序選房有關(guān)規(guī)定的補(bǔ)充通知》，明確實(shí)行購房資格預(yù)審，預(yù)審合格家庭憑“購房資格預(yù)審碼”方能在購房登記系統(tǒng)報(bào)名登記，其后成都還會(huì)對(duì)購房資格進(jìn)行復(fù)審。

另外，成都也對(duì)意向購房家庭單次只能報(bào)名1個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)定。不只成都，杭州、寧波、上海等地均有購房家庭單次只能報(bào)名一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)定。

記者留意到，武漢“房票”征求意見稿指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)通過“武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)”驗(yàn)證意向購房人的購房資格認(rèn)定結(jié)果并進(jìn)行存量房網(wǎng)上簽約。未取得購房資格的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向其提供網(wǎng)上簽約服務(wù)。

郭毅表示，武漢此舉是希望購房者在新購房前能夠處理掉名下存量房產(chǎn)，重新獲得首套資格后再進(jìn)行購房資格申請。通過這樣的措施，一方面能增加存量市場流通房源，最大限度緩解供需矛盾；另一方面購房家庭置業(yè)心態(tài)相對(duì)急迫，一定程度上能壓縮其購房時(shí)間，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

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